曾经作为一个新南昌人，其实我前期对青云谱不太感冒的，因为一直觉得青云谱板块存在感太弱了，不像东西湖有着南昌老城的商业氛围、教育、医疗、青山湖的舒适和宁静。也不像红谷滩、高新、朝阳的发展蓬勃新颖。近期在青云谱各个项目探盘，跟着我的文字一起让我们重新了解下青云谱吧。
以下为青云谱介绍，知道的可以跳过：
青云谱区，是南昌传统老城区，素有“英雄城南大门”之称，因境内的“青云谱道院”而得名。区域面积约43.2平方公里，人口约34.91万，辖5个街道（即三店、洪都、徐坊、京山、岱山街道）、1个镇（青云谱镇）、1个新经济产业集聚区和1个八大山人梅湖景区。
青云谱区自古以来就有“城南胜地、人世蓬岛”之美誉，富含历史人文底蕴的积淀。青云谱是一个功勋卓著的老工业城区。是新中国第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车和第一枚海防导弹的诞生地，是江西工业的摇篮。区内现仍有江铃集团、洪都集团、南昌印钞厂、南昌亚啤、阳光乳业集团等一批知名制造业企业。区内河流水系资源丰富，“三湖三河”（即象湖、梅湖、高潮湖，抚河、玉带河、护城河）交错环绕。
纵观当前区位发展,昌南大道主线全线贯通，九州高架东延工程启动建设，象湖隧道东延对接广州路列入规划,南昌东站、洪都新城加紧建设，迎宾大道升级。凭借3号线地铁，采用 TOD 开发模式，布局区域轨道交通，同时未来将升级区域 37 条道路，形成覆盖全区的通达路网。
青云谱的医疗如下：
青云谱区立足“十四五”发展趋势，努力打造全国老工业转型示范区、全省军民融合样板区、全市产城融合发展极和独具风韵的生态文化旅游休闲新高地，构建“一核一带三区”的空间布局。
“一核”：即洪都新城核心区。主要包括洪都老厂区、广州路以北等周边区块，辐射青云谱镇.
“一带”：即梅湖·象湖生态文化旅游带。主要包括八大山人梅湖景区、象湖景区、花博园等周边区块.
“三区”：即新经济产业集聚区、现代商务商贸带动区、总部经济创新发展引领区。
看完以上规划，特地到地方官网，看了《青云谱镇“十四五”（2021——2025）发展规划》（大家可以去看下）。青云谱镇以“产业强镇、宜居新镇、首善名镇”为目标定位,聚焦“一轴一域四区”产业发展总体格局(即以广州路为主轴,全域推进灯彩文化建设,打造商贸服务区、楼宇总部区、数字创新区、智慧物流区);
教育规划：目前青云谱仅引进了两所传统意义上的教育名校：江西师范大学附属博文实验学校（已封顶，预计2022.9月开学）、南昌师范附属实验小学教育集团京山学校（建设中，预计将在2022年9月1日开学招生）。其他学校正在在加快建设中：京山小学、楞上学校、新地学校、振飞学校、迎宾中学、万溪学校。
总结下：2021年青云谱商品房销售面积实现83.08万平方米，增长27.5%，增速位列全市第二；从规划中可以看出，整个青云谱生机焕然，原因来自大量的土地供应，这是南昌市其他老城区不能比拟的。目前重点打造的是广州路为主的区域。住宅供应较大，未来二手售出会相对竞争较大。整个青云谱只有一条地铁，地铁3号线，主要贯穿迎宾大道。其他区域暂无，洪都新城、广州路目前没有，网传规划5号线，等待官方文件。不要像当年青云府一样对外宣传2号线沿线，结果规划取消的尴尬。目前青云谱算整个老城区的低洼的地带，对比象湖滨江还是相对较好。（市里读市里的学校、县里读县里的学校）
下面来看下目前在售的项目。
1.京家山板块
学校：周边大都是以老旧小区为主，高层住宅有象湖威尼斯花园、象湖园小区、天集青云明珠等，在建的有南水新力新园、谱洋府，未来是否会划入南师附小京山小区，还要等学校正式投入使用后，关于学区范围才能最终确认。
配套：配套成熟，近九州高架快速路、江西五度智慧广场、地铁站、老城生活美丽
适合人群：刚需项目，适合老城上班、老城情节的地缘性客户，改善住宅环境
价格：以下为网签备案价（数据来源房信网）
2.环象湖、梅湖板块
环象湖板块：在售中大汇、臻园，目前房源都不多大都天地楼，臻园直接地铁口在家楼下还是蛮香的。中大湖景房，看起来也不错。龙湖江铃项目待售，项目近地铁施尧路站。
学校：洪都小学和二十八中
适合人群：刚改项目，适合地缘性自住客户、周边养老自住者
环湖板块价格：以下为网签备案价（数据来源房信网）
梅湖板块：在售保利美的云筑、美的公园天下。都属于二环内项目，距离梅湖较近。但是近昌南大道，周边城建略差。
学校：美的公园天下，洪都小学和二十八中。保利美的云筑（周边有九年制学校代建、目前熊坊小学）
适合人群：刚需，适合地缘性自住客户、想上车老城的客户
广州路板块：在售项目众多了，广州路五兄弟
洪都新城板块：在售项目众多了，保利大本营。
最后总结下：
1.青云谱为南昌老城区，目前主要发展板块为洪都新城、广州路板块，目前住宅供应量比较大，目前没有地铁。这两个板块均价在10500-12000元之间，目前主要依靠渠道去化。本地客户、职工、周边厂区上班的人购买的偏多。其次改善板块在环象湖板块、迎宾大道板块有地铁、有部分商业，价格12000-14000之间。
2.青云谱目前的痛点：学校一般、城区改造需要时间、缺乏大型商业（王府井除外）。广州路等商业等待兑现。
3.不建议外地人买青云谱，在青云谱上班除外。
4.青云谱算老城价值洼地，价格城区最便宜新房，刚需可以上车。
5.青云谱未来土地供应量大，未来二手可能面临老象湖的现在情况。
6.永远没有卖不出去的房子，只有合适的价格。
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