前言
最近西城的玺源台也拿出来上渠道推广了，有人就问这个盘怎么样呢？我看网上基本没有客观的对这个盘评价，今天就来系统的聊一下这个盘。
一、楼盘由来
开发商：北京泰乐房地产开发有限公司（2000年1月3日在西城注册成立，地址北京市西城区广安门外大街305号），民营资本为主体的房地产开发公司。玺源台是其在北京开发的第一个楼盘。
通过资料查证，2004年北京泰乐房地产开发有限公司以4992.516万元的合同地价款获得现在的玺源台小区地块，当年还不怎么流行招拍挂（地块面积：2.24万平米，规划建筑面积为12.6万平米。容积率：4。地块不算大，但是建筑面积可不小），地块的楼面价：630元/平米。原名：泰乐家园。地块产权年限是：2004-2074年。
在2010年9月国土部发布的1457宗闲置土地 “黑名单”中，其中就有这一块地（并把企业列入名单中）。当年拿地时约定的开工时间为：2005年2月，约定竣工时间：2006年10月。由于规划调整和房屋拆迁的原因，一直至2012年4月才完成最后一户的拆迁（硬生生的把地块从2004年拖到2012年才开工第一期）。
从2004年-2012年北京土地平均楼面就爱涨幅超过两倍，稀缺地段的涨了5-10倍（玺源台就属于后者）。
二、玺源台一期--4万左右
2012年9月，玺源台开盘，出售的是1号楼、2号楼。3-6号楼当年未取得预售许可证书（这一时期，楼盘产权年限已经缩水8年）。2013年底交房（基本是按期交房了）。一共430套房源，开盘预售价格：3.5万/平米-4.5万/平米。开盘当天就售罄（明显是由于隔壁的铁路给其加了负分，当年周围的环境欠佳，降低了价格）。
2.1、主要户型是：
①、1号楼27层，南北布局
一共2个单元，
一单元两梯四户、一共104户（01和04户型是南北向90平米左右的两居室，02和03户型是南向110平米两居室，有双卫）。
二单元两梯六户，一共156户（01和06户型是90平米南北两居室，02和05户型是南向32平米大开间，03和04户是南向76平米一居室）。
②、2号楼26层，东西朝向
一共2个单元，
一单元两梯九户，一共225户（01户型是南北向106平米三居室，02户型是南向1居室，03户型是南向大开间，04和05户型是东向一居室，06户型、07户型和08户型是朝西一居室，09户型是西北两居室），
二单元两题八户，一共200户（01和02户型是朝东两居室，03户型是是东南两居室，04户型是西南两居室，05户型、06户型、07户型和08户型是朝西一居室）。
面积段：38平米-111平米。
价格段：150万--500万之间。
这个价格当年算便宜还是贵呢？横向参考：当年华润的西堤红山价格是6万/平米（2008年首期开盘是1.7万/平米），2012年楼盘隔壁的丽水莲花，西豪逸景二手次新房，单价：3.4万/平米。
由于一期销售完成后，后续的纠纷导致产权证书一直未能顺利办理（主要原因是开发商没有按时办理初始登记，没有提交大产权证等资料），地下停车库一直无法使用，导致二期一直无法开售。
其次是2016年修建起来的1号线北侧的7层的停车库到底是不是违建，从交房后一直争论到现在（主要是1号楼的南向8层以下户型会有遮挡，距离1号楼七八米左右），业主们也是通过媒体，通过各种途径维权，一圈相关部门问下来，最终还不能确定是不是违建。这件事情未来就接着扯皮吧（最难受的是1号楼1-8层的住户，确实也方便了小区的业主停车）。
2016年才顺利解决之前的问题，9月份开始才可以办理一期的产权证书，二期才可以顺利销售。
终于可以办产证了
三、玺源台二期--6.9万/平米
随着一期产权的清晰化，二期也同步开启了销售模式，2016年开启现房销售（京(2016)西城区不动产权第0028702号），二期是三号楼，销售价格是6.9万/平米左右。
3.1、3号楼户型
3号楼一共两个单元：
一单元是两梯八户，总高12层，共80户。
01户型是50平米的南北1居室，02户型、03户型和04户型是东向一居室，05户型、06户型和07户型是西向一居室，08户型是西北两居室。
二单元是两梯十二户：总高15层，共156户。
01和02户型是90平米的东向两居室，03户型是朝东，04和05户型是东向一居室，06户型至12户型是西向一居室。
户型面积段：50平米大开间--90平米两居室。
总价：340万--620万之间。
这一次也基本是开盘很快就售罄了，压根没怎么上渠道，可查的宣传的资料也很少（2016年楼市还是很火的时代）。
四、三期开启销售--14-16万/平米
2023年玺源台再次开启三期的销售。现在主要是4号楼的销售，单价14-16万/平米（总价：1000万-2200万之间）。未来还有楼王位置的5号楼待出售（必然是开发商留着买个更高价格）。
楼盘不大，历史丰富，2004年拿下土地，楼面价：630元（当年看似高价，现在看来，绝对等于白给，开发商赚的盆满钵满），2012年才开卖第一期，售价4万/平米（开盘就售罄），2016年开卖二期，直接楼盘价格涨到6.9万/平米,2024年三期开盘价格飙到14-16万/平米。好多人纠结这么贵，还能买吗？看下面详细分析。
五、板块各种配套
这里最大的优势就是“位置”，最吸引人的两个字“西城”。
5.1、优势
①、位置优越：最值得关注的是这里属于西城广外片区，这里短期很难再有新房出来了，基本是建设的满满当当的。西南二环与西南三环之间（紧邻西南二环）。这个是其最大的卖点。
②、交通还是非常便利的（反正周边早晚高峰还是经常堵车的）：小区北侧通过铁路地下桥北侧就是莲花池东路（每天早上这里向二环进入主路的地方要排起长长的车流的队伍），但是直线前往前门区域红绿灯多，但是基本不堵车（可见这些年的疏解还是作用很大，最关键是二环里基本是减量发展，各种机关和老人逐渐上升的状态），上了二环路就串联起市区众多区域，向西三环、四环都非常便捷。东南侧是京开高速，西侧的京港澳高速。
便捷的轨道交通（属于双线交汇，7号线与16号线交汇的达官营站，走行距离700米左右。这两条线连接了朝阳区的商业聚集区望京、CBD、丽泽商务区、丰台科技园等等，换乘甚至共享单车即可达到丽泽商务区、金融街），通过短距离换乘可以到达众多区域。
③、 近距离的产业还是非常强：东侧的是金融街板块，西南侧是丽泽商务区。由于地处市中心，因此前往各个产业区都比较适中，基本1个小时内达到。
④、学区-这里也是众多想入西城学区，次新品质，价格适中，这里也是最适合的板块：幼儿园资源也还是非常丰富（北京第四幼儿园，三义里第一幼儿园，三义里第二幼儿园，马连道幼儿园，信和幼儿园，名苑幼儿园，均为一级一类的公立幼儿园，附近的公立私立幼儿园共计约20所）。
小区最近的是北京小区（红山校区），其实三义里小学，北京小学（天宁寺校区）（单校划片时对口北京小学天宁寺分校（普通小学））。
这里的优势不是这些小学，后续配位的中学底部还是度很高的（市重点：四中（广外校区），八中，北师大附属实验中学，北师大附中，161中学。区重点：铁二中，十四中，十五中，西城外国语学校。普通中学：宣武外国语学校。）。更大的优势是西城后续的高中，更高的底部是好多家长买西城的最大考量。
板块内部还有中国人民公安大学、中央音乐学院等。
⑤、商业配套--满足生活还是比较便捷，年轻活力还是看朝阳：近距离就是楼下的底商（开发商自持1.2万平米的临街商铺，这个也是小区的最大补充并且全部商业自持不分零出售，全部用于开发商统一规划招商，结合当下最火的运动经济、宠物经济、幼儿经济、美容经济等多种业态），小区地下有9000平米的商业，未来会有大型超市、满足生活需求的生活配套。其次是周边三大商圈距离都很近（小区距离金融街4km左右、距离西单4.5km左右，距离丽泽3.5km左右）。
⑥、医疗配套--这一点这里算非常丰富：这里由于地处市区，因此距离众多三甲医院都比较近，特别是北京世纪坛医院(三甲)、宣武医院(三甲)、广安门中医院(三甲)，北京儿童医院(三甲)。其它的回民医院(二甲)、天坛医院、北京口腔医院、健宫医院(二甲)、羊坊店医院、华丰医院等算是比较适中吧，前三者基本就能解决所有问题。
⑦、公园--近距离的也就是南侧的河两岸可以饭后散步，但是紧邻河边的路一到晚上十半个停车场，基本只能单辆车才能通过。这里还有的是首都博物馆、军事博物馆、中华世纪坛、国家大剧院、玉渊潭公园、大观园、莲花池公园等
5.2、小区不足
①、产权缩水：小区的最大不足是，产权缩水，开发持续了20年，还在卖新房（中间遇到的不仅仅是拆迁的问题，还有开发商的停车楼违建，让好多人纠结，未来虽然开发商捂盘惜售这么多年，钱赚了不少，但是属于私企）。
②、近距离环境--北侧的铁路（最近的直线距离60多米，好在这里的车是刚进站和出站车辆，速度不是很快），由于铁路的存在阻挡了向北的道路，西侧是铁路地下通道，导致西侧下沉式通道。
③、户型和楼栋布局：属于典型的围合式建筑（南北向和东西向都有，好多在拐角处的虽然南北向但是采光受阻严重），虽然号称人车分流，但是小区内部的车库还是压缩了绿化空间。小区户型是以小户型为主，对户型挑剔的，选房就得注意了，好多看了现在新房的购房人，对这里的户型，那真心一般接受。
总之：楼盘最大的亮点是西城和广外（环线位置优越），无论交通，产业，还是学区，生活配套这里都属于非常常熟的区域。由于周边无新地可建，因此这里的稀缺性还是比较强的（因为这些特征，因此备受关注，因此挂出高价叫卖）。但是这个盘也是有不足的，除了价格贵以外，还有就是高的容积率，围合式建筑（直接影响了小区的居住体验，众多东西向户型，小户型为主，基本属于10年前的户型布局），北侧的铁路绝对是负分，产权还缩水（现在产权年限已经过去20年了，与回龙观的紫金书院有一拼，但是没紫金书院的户型好，与李超人的朝阳御翠园同一套路）。
六、小区信息
6.1、小区背景
开发商：北京泰乐房地产开发有限公司（开发商的注册地址就是这个楼盘位置，也可以说，这个开发商当初基本就是为此项目而组建的）
地块&楼栋布局：整体呈现长方形，楼栋是三排布局，与西侧楼栋连成两个C形（两栋高层、三栋小高层），南低北高，还是照顾了一些日照空间成分。小区一共5栋楼。
国际团队设计：项目的整体设计是英国达奇国际顾问公司+国际环境景观规划事务所EDSA，建筑设计大师执笔，号称建筑设计师团队前往欧洲11国，历时12个月深入考察调研，采用高端住宅市场主流的古典主义建筑风格，全石材外立面，采用新古典的线脚元素，简洁干净的设计语言和建筑立面做到充分呼应。
6.2、小区信息
项目位置：西城区广安门外大街305号。
容积率：4.2；（目前普通的刚需盘大部分是2.5左右，低层洋房基本是2.0以下）；
绿化率：27.7%（一般目前的小区最低要求是30%，大部分是高于此值）；
土地面积：2.26公顷；
建筑面积：12.6万平米；
小区总户：1100户；
户型：户型约63平米一居、约90平米两居、约135平米三居；
层高：2.9米；
得房率：基本在80%；
交付标准：一期（1、2号楼毛坯交付），二期（3号楼毛坯交付），三期（4号楼精装交付，北京变形积木（北京）科技有限公司，设计施工）；
目前在售：玺源台三期，四号楼共89户，精装修现房（这栋楼是最南侧的南北通透的楼栋，向南的视野是河流，基本算是无敌了。这个估计是风水大师还是能给你讲出不一样的味道）。
4号楼：一共三单元，最高处花是11层（主力户型是88-90平米两居，105-135平米三居室）；
4号楼梯户比：一梯三户和一梯四户；
入住情况：目前1、2、3号楼均已入住。
物业：均豪物业
物业费：4.79元。
车位：地下车位720个（一共1100户，车位相对还是比较少）。小区人车分流，1号楼南侧有停车楼，地下车位是上下两层，大的1200元/月，小的1100元/月（晚上门前胡同免费停车，白天得开走，要不然就贴条了）；
这次销售：89套；
6.3、小区园林--实景展示，也不用纠结减配的问题
①、小区大门
小区的大门是铜制的（这个基本是变成了消防通道），一般也不会打开，车是走隔壁的地下通道直接去底下车库。大门旁边的小门是日常居民出让的常用通道，这里有门禁，小区物业费不是白收的，这个大门管理还是比较到位的。两侧的门框和保安室整体采用的是石材外立面，看着还是耐用和高端的。
②、小区园林
小区的园林设计：是美国国际环境景观规划设计事务所EDSA等世界级大师团队。
说白了就是利用有限的小区面积，弄一些欧式造型（这种定制物件，受损了很难维修，详细可参考朝阳的珠江帝景）：故事是从希腊神话和十二星座故事汲取灵感，打造太阳神殿、爱丽舍花园、特来维花园、爱之泉许愿池的希腊主题新古典主义园林，与优雅流淌的莲花河交相辉映，营造西二环之上的全新生态图鉴。
实际效果
效果图
总之：小区的园林还是请了大师设计，但是由于面积比较小，巧媳妇难做无米之炊，现在做成这个样子算是非常不错的，高低错落的绿植+小路+小区的12大欧式景观，基本是用欧式小雕塑表达的。小区是现房交付所见即所得。这一点大家还是实地感受一下吧。
③、外立面
楼栋的外立面采用的是全石材立面（两种颜色搭配+窗户整体看起来，虽然已经过去十年之久，但是依然显得不是那么旧）。
总之：小区之前有概念的成分，现在这个小区是准现房，10年前就基本成型，所见即所得，整体在西城缺少新小区的板块，在众多次新聚集的广外片区，相对还是比较开门的。
七、户型
7.1、小区的户型结构
到目前一共开了三期，
第一期是1、2号楼。户型是从大开间至两居室面积段：38平米-111平米。价格段：150万--500万之间。
第二期是3号楼。户型是从大开间至两居室户型面积段：50平米大开间--90平米两居室。总价：340万--620万之间。
第三期是4号楼。户型从一居室至三居室，户型面积段：63平米-135平米。
未来还会有第四期，5号楼（在小区的中央，属于小区的楼王位置），开发商还是想卖出更高的溢价的。
7.2、户型分析
7.1.1、63平米一居室
建筑面积63.76平米的 一室一厅一卫，全南户型，整体比较方正（目前新房市场很少见一居室户型，这个也是10年前的户型设计）。
特点：①、全南向，实现了户型的动静分区。基本上是客厅、餐厅、阳台一体化
②、卫生间还能实现三分离还是非常不错的。洗漱与淋浴互不打扰；
③、主卧飘窗+客厅小阳台设计。
不足：就是面积小了，没能南北通透。
总之：这个户型适合单身男女或者小两口或者老两口居住；
7.2.2、88平米两居室
这个户型是建筑面积88.63平米的两室两厅一卫。这个也是全南户型设计，南向2.5面宽。
特点：①、全南户型，这个也是常见的南向两居室户型（一般是一个楼梯四户的户型结构），客厅连接阳台，这个还是非常不错的。
②、入户玄关预留充足储物空间，归家更衣、换鞋从容不迫，另一侧是洗手间，但是洗手间未能实现三分离（有点小遗憾）；L型明厨设计；
不足之处：①、未能南北通透，②、大门正对窗户，加个屏风还是很有必要的。③、厨房和餐桌的动线合理性一般。
总之：适合小两口或者三口之家居住（来老人挤挤也是可以凑合一下的）。
7.2.3、90.16㎡ 两室
户型是建筑面积90.16平米两室两厅一卫，这个户型基本和上面88平米相类似。
7.2.4、92平米两居室
这个户型是建筑面积91.56平米两室两厅一卫，属于南北通透户型结构。
特点：
①、入户转角设计（就是缺少放置物品空间），动静分离，厨房+客厅+餐厅空间集中入户处。
②、南北两个卧室，打开门属于实现了南北通透。
不足：
①、主要的活动空间客厅向北，这个从采光，还是视野还是其它方面都一般（好在这个是向着小区内部的景观区域，有些人还是不会在乎的）；
②、洗手间未能实现三分离；
③、这个属于名誉上的南北通透，需要打开门才能实现，这个户型一般是大楼凹进去的那一块，因此主卧的采光其实也受限左右纯南向户型的遮挡。
总之：这个户型和纯南向户型是目前安置房小区常见的户型（这种结构搭配基本是十多年前的主流搭配）。
7.2.5、104平米两居室
这个户型明显是西边户，建筑面积104.64平米两室两厅一卫。
特点：
①、户型实现了完全的动静分析，南侧是两个卧室，北侧是客厅+厨房+洗手间；
②、客厅向西并且还有大的阳台空间（客厅空间还是比较大的）。
③、两个卧室都向南向空间，
④、入户处做了转角的屏风，还是非常不错的。
不足之处：
①、这个户型靠近马路，大家还是要注意噪音问题。
②、主要活动空间西向，要接纳夏天的西晒。
总之：适合三口之家，有老人居住要看噪音能不能接受。
7.2.6、105平米三居室
户型是建筑面积105.49平米的三室两厅一卫。
特点：①、这个是面向北向的眼睛户型（咱们通常说的面宽是南向面宽，因此这个面宽还是1）。
②、入户玄关，这个还是不错的，厨房客厅是北向，两侧分布两个卧室，这个也算三叶草户型设计。
不足：①、主要活动空间的客厅向北，这个设计一般。
②、卫生间未实现三分离；
总之：这个适合三口之家或者紧凑型的三代人居住（这个户型相对性价比比较高一些）。
7.2.7、119平米三居室
户型的建筑面积119.17平米，三室两厅两卫。
特点：①、整体户型比较方正，实现了南北通透，客厅、主卧和厨房是南向（可以称之为南向三面宽）；
②、双卫的设计加分不少；
③、室内紧邻厨房一侧的储物空间用处还是很大的。
④、餐厅+厨房+客厅+储物一体化设计。
不足之处：
①、卫生间未能实现三分离（不过两个卫生间还是加分不少）；
②、北向次卧窗户确实小了不少。
总之：这个户型适合三口之家或者紧凑型的三代人居住。
7.2.8、135平米三居室
户型建筑面积135.36平米三室两厅两卫。这个也是小区目前的最大户型。
特点：①、独立入户玄关设计，增加室内私密性；
②、南向两面宽三居室（南向是两个卧室），主卧采用的是套间格局；
③、北向是餐厅+客厅+厨房+北向卧室。
④、餐厅还有独立的窗户空间，这个还是不错的。
不足之处：①、就是客厅向北了。
总之：适合一家三口或者三代人居住；
7.2.9、135平米三居室
这个户型是上述户型的对称版本。这里就不重复了。
总之：这里的户型设计比之前的一期和二期还是升级了不少，但是与市面目前的主流户型结构还是差不少（这个也就是一梯三户和一梯四户的不足之处）。基本属于近些年市面上安置房的户型结构的放大和升级版。从一居室至三居室全覆盖（其中105平米的三居室性价比最高）。南向两居室和南北向两居室（也是萝卜青菜各有所爱，更觉得南向两居室比南北向两居室更优一些。理由：①、主要活动空间是客厅和主卧都向南，舒适性提高不少。②、南北向的南向卧室是凹进去的，采光受两侧遮挡一些。③、需要通透，就得主卧大门常开，这个通透性还是差一些）。一居室就是降低总价的户型，适合学区占坑使用，好出租一些。
7.2、装修
①、 前两期是毛坯交付。这一次是精装修，毕竟价格涨了这么多，这个还是容易卖出溢价，更有利于去化。
公共区域的装修还是非常关键的
目前室内装修所见即所得，这个基本是市面上目前的主流装修风格。省去了自己装修的麻烦。
地库装修还是在线的
总之：这个装修还是在线的，满足目前的居住还是问题的，特别是公共区域的装修才是最关键的（室内装修，家庭还是可以解决，但是公共区域就主要靠开发商和物业维护了）。
八、圈层&价格
8.1、圈层
板块是属于西城区的广外片区，这里主要是聚集了2000年之后的开发的众多小区，东侧有西城学区占坑神盘荣丰2008，还有次新的红山世家，还有叠翠华庭。
总之：这里主要是以刚需改善和改善为主（不想来开西城的次新改善客群，想给孩子上学，还想要一点品质的学区家庭，周边上班，有环线情节金融街上班一族）。
8.2、价格
8.2.1、现房销售价格--总价：1000万-2100万之间（单价：14W-16万之间）
2012年9月5日就获得预售许证书，一直拖到今天还是继续现房销售。后续就是在这个预算证书的基础上，逐步申请后续的现房售卖。
目前官网查询到的是2016年的现房销售信息，当年的价格从3万至5.3万。
现在未售出的要价到了13万/平米。看意思开发商是要卖个高溢价了。
目前的玺源台采用是一口价的模式，性价比最高的105平米三居室，总价1517万。单价：14.4万/平米。总价：1000万-2100万之间。
88平米南向两居室总价1288万，单价：14.6万/平米。看来在2016年买入的客户真是翻倍不止。2012年1.7万买入的客户几乎要笑醒了。
大户型的135平米，总价2188万，单价：16万/平米。
8.2.2、开发商的底价--只要卖到两万元就不会亏钱
这个价格是大家最为关注的，这个小区的属于2004年的地块，因此楼面价不足千元+1.5万/平米至2万/平米=开发商的底价2万/平米（开发商在2012年的单价是3.5-4.5万/平米左右）。因此开发商的底价是很低的（只要卖到2万元/平米，就不会亏钱，考虑建设成本，这么多年的持有土地成本，土地出让金的利息，之前两期的赚钱效果）。剩下就看开发商要赚多少钱了。
8.2.3、横向对比
小区由于有之前的一期和二期，内部的横向对比。近些年的成交价格还是比较稳定的。
特点：
①、统计了某绿中介从2017年至2024年6月的本小区成交记录。
②、学区占坑：14,7万的32平米大开间户型（这个很明显是学区占坑，总价低了，单价高了的那种，作为正常居住，这个参考价值不大。反而是学区占坑参考价值大一些）。
③、2024年的90平米左右南北向户型，从11万/平米-13万/平米。这个基本就是市场价。
④、这里也是从2017年的二手房9-10万/平米的单价，涨到2022年-2023年的13-14万/平米（小户型占坑反而容易抬高单价），2024年回调到10万/平米-11+万/平米。
总之：现在的售卖价格必然是高于目前的同小区的二手房价格，优势就是精装修，但是这个价格还是有一些高了，反而小户型占坑房显的价格更合适一些。
8.2.4、横向对比
2009-2013年的红山世家（小区品质还是非常不错的），挂牌单价在：13.5万/平米。大户型三居室挂牌价14.9万/平米。86平米两居室挂牌单价12.4万/平米。86平米三居室单价冲到了16.6万/平米（越小户型，居室越多，单价越高，这里还是受限总价因素还是比较高的）。这个是挂牌单价，实际成交会比这少一些。
目前挂牌的玺源台一期二期房源，挂牌单价基本在12.7W左右（户型越小，单价越高，朝向一般，因为2、3号楼是东西向，挂牌单价在11-13+万左右）。南北向的或者南向的正常楼层的挂牌单价在14-15万左右，
2005-2011年的丽水莲花的挂牌单价11.1万/平米。
总之：综合与本小区的二手成交和周边的二手房挂牌相比较，目前的新盘价格基本与周边的同品质二手房价格相一致，但是高于实际的相应二手成交价格。
