北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

说下我的情况，我跟我媳妇在国企上班，工资不高，马上两个娃（老大今年去了光明小学，老二刚怀上），不想高贷。有三套房，现在住的体育馆路59平两居，三楼无电梯，无贷款。角门西有一个70来平的两居，五楼无电梯，公积金贷款还剩100多万。廊坊大厂潮白一套三居毛坯房，无贷款。

目前我有个想法是置换成两套：首先今年，角门西五楼先卖掉，总价再加50万左右进行置换（比如置换旧宫亦庄北岸、宣颐家园等带电梯的小三居或大两居）；然后过两年，等廊坊大厂潮白三居毛坯卖出后，再把现在住的体育馆路59平两居卖掉，换学校旁边总价800多万的70-80平（龙潭北里、光明楼、板厂南里、广渠家园之类的三居）。

第二个换法是：等大厂卖出后（最不好卖），卖角门西，最后卖体育馆路，然后换双花园西里自住+广渠门外落户房。我媳妇是想换德胜，角门西的留下，其他两套卖掉后买个房落户，老大再转学过去，以后估计得一直租房住了。娃是普通娃，不求以后多优秀，快乐成长就好，只希望在能力范围内给娃创造相对好的学习和生活环境。看您公众号有段时间了，您提的建议非常中肯，从中学到了很多知识，但我的眼界、思路有局限，比较容易跑偏，想听听您的专业建议。

A：

1、第一个方案属于自住为主的改善。因为从板块来说角门西不比旧宫弱，换过去的话就是提升居住体验。同一学区置换房子也是一样，只是增加面积的改善，跟投资保值什么的关系不大。

2、第二个方案也差不多，同样是增加面积的改善。双井这地段儿有些特殊，两极分化明显。有钱人多还挺讲究，导致豪宅的升值更好，还抢走了一部分普通老小区的份额。双花园算相对稳妥的，没吃多少亏，但也肯定占不到便宜。

3、普娃追求快乐成长，但却准备去德胜，那这快乐大概率是要打折的。学区越强，学习和竞争的氛围也就越强烈，德胜的虎妈牛娃不弱于中关村，从一开始有学区概念就是这种情况，否则也出不来好成绩。

所以要想快乐最好去鸡娃氛围不强的学区或学校，而越是牛娃多的地方拼的越狠，普娃无论是否鸡娃都有可能被弄的心情不好，包括家长。

另外大宝的转学几乎不可能成功，大概率是出区。因为今年是北京入学最高峰期，那无论几年级转学都是在同一届，德胜不可能有学位，就算有学位也轮不上普通家庭，得给大政保的留着呢。小升初就更不可能成功了，买了直升校的都不许直升，大抽奖也轮不到跨区转学生的头上，二类校算很不错，注册校的可能性大。

所以换德胜的方案就是以二宝为主，大宝得看运气。另外这种学区除了本地娃能快乐些，外来的几乎没有快乐教育，能快乐的除非是天才，否则等于学区房白买。

4、如果是我就在龙体学区了，鸡娃氛围不是太强，小升初时中学都不错，派位也公平，没必要非得去追求德胜。

然后如果换掉角门的和大厂的，也可以考虑就在草桥到公益西桥选择，相对合适的小区更多，保值也大概率不弱于旧宫和双井老小区。体育馆路的学区房等二宝上学了再说吧，或者等过了入学高峰期再看行情。

仅供参考。

二

Q:

我看你的问答里经常有公务员或央企的提问，都是动辄千万以上的预算。那我就想不通了，能拿的出这么多钱的是什么家庭？他们父母都这么有钱了能让孩子去干这种工作？

反正如果是我甭说有1千万了，就算有500万，也先在我们家乡小城市买套房，安顿好后路之后再给孩子投资个稳妥的生意，小城市只要是有了资本就真的不难赚钱的。

就算创业有风险也没必要让孩子去北京当公务员或央企上班吧？图什么呢？天天被别人管着有意思吗？完全可以做一些投资理财的，比如有1000万吧，那可以……（此处删去300字，纯属意淫的发财秘籍）

A：

1、怎么说呢？看待任何事物，站在不同角度或不同高度，看到的内容和所得出的结论都是不同的。人与人之间最大的差距就是认知，你眼中的不理解，或许就是人家的最佳解决方案。

2、简单说吧，自古以来的“京官”就是最难当的，因为收入低而消费高，长安米贵，居大不易。所以至少是从唐朝开始，如果不是天才，那最好是有家底儿的才适合进入首都体制内。到今天也是一样，如果夫妻都是体制内，家里再帮衬不了什么，面对北京的房价将会非常痛苦的。

所以说，到北京的这种单位上班，反倒最适合这种家底儿殷实的家庭，不缺钱才能干的踏实。而寒门子弟最好还是先去大厂赚钱吧，在体制内或央企都会很难熬的。

3、其次，你这是因为还没有千万身家，所以体会不到这种家长的期望值。你现阶段的理想是发财，但很多人得到之后想的则是“守成”，底线是不败家，然后是争取稳定的生活。

举个例子吧，我前任老板的儿子就在某央企，为什么？要知道他可是身家N多亿啊。但是，他知道商场的残酷无情，更知道一着不慎满盘皆输，所以他不愿意儿子接班了，就踏踏实实的平安一生挺好的。而就是因为他们家有钱，所以他儿子在工作中的心态非常好，再加上不跟同事们争利，所以比普通家庭的员工混的更好。

4、这种生活难道不是一种圆满吗？父母打拼一辈子不就是想让孩子安稳吗？这都不谈什么商而优则政，也谈不上财富和权力绑定，仅仅从家庭生活来讲，大多数父母都是不愿意孩子继续辛苦和担风险的。既然家里不缺钱了，那就踏踏实实的过小日子吧。

5、总之我写了这些估计你也理解不了，未必是没挣过大钱，而是还没体会过这种家庭父母的心情和期望值。不理解就不理解吧，人家只是过自己的日子，没指望让别人理解。

仅供参考。

三

Q:

我目前家里情况：和平里学区的130平米+的房子（在我名下）父母在住，以后可以给孩子落户上学。我跟老公刚结婚，还没小孩，上班居住都在常营（常营房子有房贷，贷款暂时没给生活增加压力）。家里在西城西直门外展览路学区有68平米的老破小（在我妈名下的已购公房），户型不错，缺点是临街顶层。这个房子一直给自如出租，每月7k。

考虑到和平里的学区好于展览路学区，以及今后学区房的不确定性，就想把西直门这套房子出手，中介报的参考成交价600-630万，和心理预期有些差距。就想咨询一下是不是趁现在把西外的房子出掉，哪怕低一些的价钱，腾出房票置换一套保值、好流通的次新，还是暂时等等，再等等利好政策或者经济回暖。情况大致如此。

A：

1、对学区房的常规建议是如果用不上学位，那最好趁高峰期过去之前置换。持有的话租金低，因为溢价部分没人会给钱。保值的风险也相对大，2025之后入学人口减少，溢价部分有可能受影响。但具体价格我不知道，只有当地中介熟悉。

2、房子是用来住的，也是天然的投资品，如果有需求就尽早置换，不着急就等着呗。可以继续等政策，相对更踏实。不过投资有句话是“利好出尽是利空”，真等好政策都有效果了一把至少是行情中期了。

等经济回暖那就不好说了，这种宏观的我不懂，可以参照康波周期和房地产周期的理论，这咨询专家们吧。不过说实话，2008年次贷至今，哪年经济真的回暖了？所谓的回暖就像骗小孩子吃药的糖果，未必真甜还很短暂，但哄骗了孩子们的整个童年，或许有人还被忽悠着追求一生呢。

仅供参考。

四

Q:

目前手里有200w左右，北京首套，工作在海淀五棵松，买房需求：落户。目标海淀全区，老破小都可以。诉求是房子在将来几年不亏本好出手的前提下，总价越低越好，也能接受贷款，可以不自住，主要为了落户让孩子初中在海淀上学（具体学校到时候再另想办法）。

A：

1、这我真没什么建议，理想挺丰满，但是北京楼市的现实也挺骨感的。唯一的建议是别期望值太高，小心被人给忽悠了，黄鼠狼专咬病鸭子，尤其是欲望较高的越有可能被坑。

2、还是简单说几句吧，海淀总价最低的基本就是山后，300多万能买小两居。但这里是典型的占学籍板块，溢价率也不算太低。毕竟这两年是入学最高峰，哪儿的溢价都高，总价越低的溢价率越高，因为买得起的家庭更多。而两年后就是确定性的低谷期了，如果没有鼓励政策和大盘持续上涨，那学区房的溢价部分有可能受影响。从投资角度说，好东西才什么时候都稀缺呢，而如果是学区和自住都不占优的就说不好了。

3、其他真不好多说什么了，我能理解北京打拼的不易，但北京真的挺冷酷，很难买到各项兼顾还低价的房子。总之先提防被忽悠吧。

仅供参考。

五

Q:

老大明年上小学，老二刚出生，打算买学区房，希望能兼顾自住。目前在出售一套门头沟自住型商品房，大概能卖380，明年4月3日满五年，想要找到买家，提前签协议交定金，把这件事定下来，然后再去看房子。

目前看上一套东城区领行国际中心房子，95平两居毛坯840，朝向东北，顶层，临街。对应文汇小学。由于原值很低，最多能贷150，首付要700，可以给周期到明年4月底付清首付。

若顺利卖出房子，自己再筹集一些资金可以付首付，但是想问一下章哥：

1、看上这个房子就是由于它单价低、相比老破小环境好多了，挨着地铁站近一些（因为房子里面有不少办公，但我买这层没有）。但买这个房子，不能享受首套贷款了就，首付700，我和爱人每月3W左右的固定收入。您觉得是否还有其他推荐？

2、 未来孩子越来越少，是不是我买个占坑房，然后租个房子更合适？

A：

1、我一般只能从投资保值角度说几句，仅供参考而已。常规建议是如果预算不太高，那买个占坑儿房就行，孩子能进入目标学校是最重要的。从投资角度讲占用资金少，虽然占坑儿房的溢价率更高一些，但毕竟总价低，相对来说风险还是较小的。如果能接受租房，那用非学区房换租东城的房子能占便宜，30%左右或更高点儿。

3、领行国际，毛坯？还原值低，那这业主有可能持有了20年左右。当年8000上下，现在单价不到9万，这笔投资不算太成功。同时期的涨15倍正常，学区房还得再加20-30%。

多说一句吧，领行国际是典型的公寓，北京楼盘名字带“国际”的大多数都是。这种产品办公的多，和普宅的区别较大，2008年奥运前后就不受追捧了，价格走势也就一直比较弱，所以才会现在的这种价格。

优势是租金相对高，但却是用升值慢换来的。在某个阶段有可能跟上楼市大盘，但长期看很难说能逆转趋势。

另外这套房还是顶层临街东北向，算硬伤，流动性就更弱了呗，出手时不太好卖。在行情期间置换的话或许会在周期上吃亏，所以尽量在横盘期出手相对好些。毕竟这种产品的挂牌率一般是普宅的两倍以上，投资客多，导致抛盘也相对多。

还一点，这种产品虽然单价低，但学区溢价率是基本一致的，都是平均值，所以并不算占到便宜。买房人都会有意无意的计算性价比，拿钱说话，拿脚投票。

仅供参考。

六

Q:

我又来问问题了。我想用400万左右总价，买个房子升值用，房子比较新点的。在链家APP设置条件关注过朝阳和海淀的一些小区，海淀这边关注了下天作国际、绿波慢板、水云居、财智公馆、观澳园、五月华庭、莱玔家园， 朝阳这边关注了国美第一城、青年汇、华纺易城、润枫水尚、兴隆家园、炫特嘉园、东恒时代三期、远洋天地。

还有常营这边的柏林爱乐、苹果派；大望路的东方雅苑；双井的首城国际、苹果社区、CBD总部公寓。我都有点懵了，这么多小区啊。所以还得请教您：这些小区按照升值情况排排序的话，您会怎么建议？非常感谢！或者这些小区之外，您有更优的推荐？

A：

1、我能说什么呢？我真不是炒房的，不太懂。这要不还是问问水库系的吧，他们研究的更深，早就成系统了。

2、这么多小区怎么排呢？公寓普宅不分，塔楼板楼不分，产品性质不分，是否为学区房不分，溢价率也不分，凑一块儿我也发懵。

里边有升值好的，莱圳排第一，但海淀的学区溢价比例高，这总价的占坑儿房更高，敢买吗？2025年之后可就是低谷期了。有租金高的，比如苹果北区，代表着性价比高，但却是用升值慢换来的，合适吗？朝阳的里边华纺、青年汇和首城的升值都挺好，但这预算未必买到多合适的，看具体房源吧。

3、我真没什么建议，还是问问别人懂行的吧，我不太熟。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！