北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们夫妻在北京有三套房，一套在月坛地区，在出租。两套在陶白地区，一个小区，老人住一套，我们住一套。家中两个男孩14岁。家里老人名下还有一套房子，在海淀中关村，小三居。80米左右。老人80多岁，身体尚可，退休金和储蓄都还算不错。

老人跟我们商量，是卖了好还是持有好？房子是老人单位宿舍，钢混，90年代。地段还行，周围设施齐全，离地铁300米 出租1万左右 现在委托中介托管。看了挺多您的答疑文章，觉得还挺靠谱的。所以想替老人找您咨询一下。当然最后决定还是尊重老人的意愿，不论结论如何，都非常感谢您的帮助。

A：

1、卖了还是持有？学区房从投资角度说，如果用不上学位，那一般建议是在高峰期过去之前置换，规避一些风险也提高租金收益。但这些都是学区房，真要置换的话工程量太大了。而且又不缺钱，提高点儿租金的意义也不太大，有点儿犯不上折腾。

2、另外是卖掉的意思是套现吗？也就是不再买房而是换成理财，是这意思吗？那这我就不懂了，得咨询搞资产配置的。单从房子说，套现最好在行情期间的高位，现在算不上，只能算是学区房的高峰期而已，但没有大行情的加持，这会儿套现未必划算。

或者也看是否有其他的投资渠道吧，如果有稳妥且收益高的就卖了换成理财。如果没有的话，那从其他国家这么多年的房产趋势来说，核心城市中心区的房价升值超过绝大部分理财，而且更稳妥。

另外房产投资的劣势是不容易变现和短期收益不高，所以如果有短期获得高收益的想法，那就卖掉不住的房子套现。注重稳妥和长期收益就留着，不折腾也就没损失。

仅供参考。

二

Q:

我家在五路居附近（西四环边，外侧）有个60多平老破小，出租中。他爸说房价在下降，让赶紧卖了，拿着钱，等两年后孩子小升初确定了具体学校，再在初中学校附近买房。海淀区西四环边上的房价是在降吗？我怕他爸信息不准，担心卖了之后买不回原来的了。

A：

1、这降不降的怎么理解呢？如果跟前几个月高点的时候肯定是降了，但跟前几年的比却又是涨了。所以这还是选择个周期吧，要不然没标准。毕竟所有能议价的商品价格都是在波动的，永远是曲折的涨跌。

2、老人信息看样子挺准的，说明很关注即时的行情波动，另外也有投资的理念。老人平时是不是炒股啊，而且是主做短线交易的，所以才有追涨杀跌的习惯。不过楼市是个长期的投资市场，套现慢，交易成本也高，用炒股的那些手段来炒房未必适用。

3、现在卖了两年后再买，这怎么说呢？只能是试试吧，适合赌性强的家庭。一赌入学高峰期之后的学区溢价直接下跌，二赌政府就是没有效果。

学区房走势是长期的大趋势，短期的就是和政府跟银行对赌，前几次救市都是他们赢了，那些在横盘期卖掉房子的用原价是肯定买不回来了。这次走着看吧，不过想好了，赢了也未必能得到多少收益，输了可就真的输了，这胜负的代价未必对等。

仅供参考。

三

Q:

首房首贷，首付400，还款2万，工作单位在北四环，两年之后要娃。想在海淀或者昌平买房。优先考虑增值，然后是自住，不太注重学区，可能10年左右置换。这种情况是买新房还是二手房？这些钱在永丰买新房好像也买不到特别好的，昌平的话会不会增值潜力不太大？

A：

1、二手还是新房？自住为主就买新的呗，甭管周边的配套，小区内部和房子的居住体验是肯定比二手房强的。注重保值那就买成熟地段儿的二手房呗，所有的风险都被市场试探出来了，价格也是一分钱一分货，相对稳妥的多。

这就跟买车似的，追求驾乘体验就去4S店买最新款，注重性价比再看二手的。当然新产品也有可能各项兼顾，但一般都比较贵，车的话都是限量版，房子则大多是市区豪宅。预算不太高的话不太好兼顾，只能是取舍。

2、这几年普宅里就没什么特别好的，周边新区的更是几乎不可能。主要是因为限价，开发商没有定价权，稍不留神还赔钱呢。那在这种情况下傻子才做好产品呢，不过分的偷工减料就算有良心了。

有没有潜力也看地段儿的规划吧。既然是政府限价，那现有规划的价值已经透支在价格里了。将来能提前完成或增加配套就算潜力大，按计划完成就是拉平，延期或减少了配套那就陪着站岗。所以买新区的新房基本都是自住为主，投资方面就有赌的成分了，和前些年的逻辑不一样。

3、另外海淀的无论是否注重学区也得重视，这就跟去奢侈品店似的，可以说自己不重视品牌，但无论你是否重视人家都有品牌溢价。海淀是所有房子都有学区溢价，只是高低的区别而已。

仅供参考。

四

Q:

我是北京人，现在和父母住在回龙观的三居，还有套老破小在和平里，东城区的，1982年的，65平价值700多万。前些年有拆迁的消息，但一直没有准确说法，感觉不抱希望了。现在房子出租，每年净落8万，收益率1.1%感觉太低了，而且还用不上学位感觉不合适。想问一下是否应该继续持有还是换到其他房子，不期望跑赢大盘，不落后就行。

A：

1、每年净落8万，每个月7000左右，怎么好像低了点儿似的。东城学区房的租售比确实是1000左右，但这是老房，租金收益率应该更高些才对。所以要不就是租便宜了，要不就是溢价有些偏高了。

2、简单说吧，既然用不上学位也不自住，那常规建议就是在入学高峰期过去之前置换。留着的话租金偏低，每个月少了3000来块钱吧，跟非学区房的老房相比就更多了。另外是溢价部分的风险，得看到了低谷期之后是否有鼓励政策，有的话就能撑住，还打压的话就说不好了。

3、这找中介计算一下置换成本吧，通常3%起，看是否觉得划算了。如果换的话那就换到朝阳，租金收益一般1.5%，老房1.6-1.8%，最高接近2%。朝阳大多数都不是学区房，没溢价，没有单独的风险，买到不落后大盘的不算难。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！